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Aigner Immobilien, Fristlose Kündigung des Mietvertrags – wann ist sie möglich?
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Fristlose Kündigung des Mietvertrags – wann ist sie möglich?


25.09.2018

Sechs Gründe, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen

1. Mietrückstand

Möglich, wenn

  • der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten überhaupt keine Miete bezahlt hat,
  • der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise bezahlt hat und die zwei rückständigen Beträge in der Summe eine Monatsmiete überschreiten,
  • der Mieter über mehr als zwei Monate hinweg, die nicht zusammenhängend sein müssen, die Miete teilweise nicht gezahlt hat und ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten entstanden ist.

Als Vermieter müssen Sie den Mietrückstand nicht anmahnen, Sie können sofort kündigen.

Wichtig zu wissen: Begleicht ein Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage die Mietrückstände, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam und der Mieter darf in der Wohnung bleiben.

Ausnahmen:

  • Die Schonfristzahlung kann eine Kündigung nicht mehr unwirksam machen, wenn der Mieter sie in den letzten zwei Jahren schon einmal in Anspruch genommen hat.
  • Wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben nicht nur fristlos, sondern hilfsweise auch ordentlich gekündigt hat, muss der Mieter die Wohnung räumen. Zwar nicht fristlos, aber nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist (BGH, Az.: AZ  VIII ZR 6/04).


 
2. Ständig unpünktliche Mietzahlung

Wichtig ist, dass bei einer solchen Kündigung eine Abmahnung erforderlich ist, da es sich nicht um einen vom Bürgerlichen Gesetzbuch erfassten Fall des Zahlungsverzugs handelt (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, Az.: VIII ZR 91/10).



3. Erhebliche Belästigung der Hausbewohner

Das kann eine nachhaltige Störung des Hausfriedens im Sinne von § 569 Abs. 2 darstellen und eine fristlose Kündigung zur Folge haben. Eine Störung liegt z.B. vor, wenn der Mieter den Vermieter oder andere Bewohner beleidigt, sich aggressiv verhält, andere belästigt, seinen Müll im Treppenhaus lagert, für extremen Gestank (z.B. durch Tierhaltung) verantwortlich ist. Die Beweislast liegt beim Vermieter, zu empfehlen ist ein genaues Protokoll über die Belästigungen mit Zeugenaussagen, Datum und Uhrzeit.



4. Erhebliche Gefährdung der Mietsache

Gefährdende Pflichtverletzungen können sein: kein regelmäßiges Lüften der Mieträume (AG Hannover, Urteil vom 31. August 2005, Az.: 565 C 15388/04); Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht; Herbeiführung einer Brandgefahr; übermäßige Tierhaltung (LG Karlsruhe, Urteil vom 12. Januar 2001, Az.: 9 S 360/00); unterlassenes Heizen trotz Frostgefahr (LG Hagen, Urteil vom 19. Dezember 2007, Az.: 10 S 163/07).

 


 
5. Unerlaubte Untervermietung

Wer seine Wohnung untervermieten will, braucht laut Gesetz die Erlaubnis des Vermieters. Ignoriert das der Mieter, stellt das eine Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann nach einer Abmahnung auf Unterlassung klagen und schließlich das Mietverhältnis fristlos kündigen.


 
6. Vertragswidrige Nutzung

Wenn ein Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt, also beispielsweise in einer Wohnimmobilie ohne Wissen des Vermieters ein Gewerbe betreibt oder seiner beruflichen Tätigkeit mit Publikumsverkehr nachgeht, kann das nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung führen (BGH, Urteil vom 10. April 2013, Az.: VIII ZR 213/12).



Form und Zugang einer Kündigung

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und eine Begründung enthalten. Sie muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein oder es muss bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen. Die Kündigung muss an alle Hauptmieter/innen der Wohnung gerichtet sein.

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Theresa  Pein

Theresa Pein

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