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Was Vermieter wissen wollen – und müssen


Das deutsche Mietrecht ähnelt dank ständiger Reformen und Ergänzungen immer mehr einem Paragrafen-Dschungel. Wir helfen Ihnen dabei, Ihren Weg hindurch zu finden und erklären Ihnen hier die wichtigsten Punkte.

Welche Arten von Mietkaution gibt es?

Meist wird eine bestimmte Summe Geld an den Vermieter gezahlt. Diese Summe darf der Mieter auch in drei gleichhohen monatlichen Teilzahlungen erbringen, wobei die erste Kautionsrate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Der Vermieter muss die gesamte Kautionssumme dann bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem Vermögen anlegen – zu einem für Sparanlagen üblichen Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

Immer mehr Vermieter lassen sich eine Bürgschaftserklärung statt Bargeld aushändigen. In diesem Fall verpflichtet sich die Bank, auf erstes Anfordern des Vermieters den vereinbarten Kautionsbetrag anstelle des Mieters zu zahlen.

Eine weitere Kautionsform sind verpfändete Sparkonten, wobei der Mieter selbst ein entsprechendes Sparkonto anlegt, dieses jedoch für die Dauer des Mietverhältnisses an den Vermieter verpfändet. Genau wie bei einer Bankbürgschaft kann der Vermieter damit auf erstes Anfordern auf das Geld zugreifen.

Unser Tipp: Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution. Sie sollten deshalb unbedingt die Vereinbarungen zur Mietkaution in den Mietvertrag mit aufnehmen, da Sie sonst keinen Anspruch darauf haben. Achten Sie außerdem darauf, dass Sie maximal das Dreifache der Nettokaltmiete als Kaution fordern, da im Wohnungsmietrecht eine höhere Kaution nicht erlaubt ist.

Welche Pflichten habe ich als Vermieter?

Das Mietrecht ist komplex und wird durch häufige Urteile des Bundesgerichtshofes nicht eben leichter zu durchschauen. Die wichtigsten Pflichten für Vermieter sind:

  • Bereitstellung der Wohnung zum im Mietvertrag vereinbarten Termin mit Aushändigung der Schlüssel
  • Instandhaltung und Reparatur, um die Wohnung in dem Zustand zu halten, den sie bei Vertragsabschluss hatte sowie die Beseitigung von Schäden
  • Gestattung der Aufnahme von engen Familienmitgliedern wie Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder, solange die Wohnung nicht überbelegt wird

Wann darf ich meinem Mieter außerordentlich kündigen?

Gerät Ihr Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, dürfen Sie das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen. Das ist der Fall, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Monaten in einen Zahlungsrückstand gerät, der mehr als eine Monatsmiete beträgt. Außerordentlich kündigen dürfen Sie auch, wenn der Mieter über mehrere Monate hinweg mindestens zwei Monatsmieten Rückstand angesammelt hat.

Ihr Mieter stört den Hausfrieden, indem er die Nachbarn immer wieder mit Lärm belästigt oder ihnen Gewalt androht? Oder nutzt er die Wohnung auf eine vertragswidrige Art, weil er darin zum Beispiel unerlaubt ein Geschäft betreibt? Dann haben Sie ebenfalls das Recht, ihm fristlos zu kündigen. Sie sollten in solchen Fällen jedoch vorher die Beschwerden sorgfältig protokollieren und die Polizei verständigen.

Unser Tipp: Mahnen Sie vor einer fristlosen Kündigung Ihren Mieter schriftlich ab und setzen Sie ihm eine Frist, bis wann er sein Verhalten ändern muss. Bei der Kündigung selbst müssen Sie die Kündigungsgründe ausführlich nennen, erläutern und idealerweise mit Protokollen untermauern. Die fristlose Kündigung wird dann wirksam, sobald der Mieter sie erhalten hat.

Wie kündige ich einem Mieter wegen Eigenbedarf?

Wenn Sie Ihre Immobilie nachvollziehbar für sich selbst, nahe Angehörige oder Haushaltsmitglieder wie zum Beispiel eine Pflegekraft brauchen, können Sie dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Ein möglicher Grund für den Eigenbedarf kann beispielsweise sein, dass die vermietete Wohnung im Gegensatz zu Ihrer eigenen barrierefrei ist und Ihr Ehepartner eine krankheitsbedingte Gehbehinderung hat. Gerichte prüfen Kündigungen wegen Eigenbedarfs inzwischen jedoch bei Klagen ganz genau und wenn Ihr Ehepartner die Gehbehinderung zum Beispiel schon hatte, als der Mieter eingezogen ist, erscheint die Kündigung wegen Eigenbedarf wenig plausibel.

Unser Tipp: Führen Sie die Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf im Kündigungsschreiben ausführlich auf. Um sicherzugehen, dass das Kündigungsschreiben einer möglichen Klage standhält, sollten Sie es sicherheitshalber vorab von einem Fachmann prüfen lassen.

Welche Mieterhöhungen sind mit der Mietpreisbremse überhaupt noch erlaubt?

Mit Einführung der Mietpreisbremse zum 1. August 2015 in Bayern darf die Miete bei neu geschlossenen Mietverträgen nur noch höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten sowie umfangreich modernisierte Wohnungen sind davon jedoch ausgenommen und des Weiteren dürfen Sie als Vermieter den Mietpreis des Vormieters verlangen, sogar, wenn dieser über der 10-Prozent-Grenze gelegen hat.

Unser Tipp: Verschaffen Sie sich mit dem Mietspiegel einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete, um zu erfahren, wie hoch Sie die Miete maximal erhöhen dürfen. Auf Wunsch helfen Ihnen unsere erfahrenen Vermietungsspezialisten gerne dabei und beraten Sie über mögliche Mietformen, Modernisierungsmaßnahmen und vieles mehr.

Ihr Ansprechpartner
Martin Steinbeiß
Leitung Vermietung
Martin Steinbeiß
Büro Lehel
(089) 17 87 87 - 14
(089) 17 87 87 - 88
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