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So sichern Sie Ihren Kauf optimal ab


Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen das größte finanzielle Vorhaben ihres Lebens. Bei Laufzeiten von 10, 20, 30 oder mehr Jahren sollten Sie sich deshalb frühzeitig informieren. Hier finden Sie die wichtigsten Aspekte.

Was sind die wesentlichen Eckpunkte, die ich beachten muss?

Ihre finanziellen Möglichkeiten müssen Sie schon berechnen, ehe Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen, also auch noch vor dem Darlehensantrag. Ziehen Sie Ihre monatlichen Kosten von Ihren monatlichen Einnahmen ab, um zu ermitteln, welche monatliche Rate, Sie sich leisten können.

Berücksichtigen Sie unbedingt auch Zahlungen wie Kfz- oder sonstige Versicherungen, auch wenn diese nicht monatlich anfallen. Auch einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben sollten Sie von Anfang an einplanen. Die monatliche Darlehensrate mit maximal 40 Prozent des verfügbaren Einkommens anzusetzen, hat sich hierbei vielfach bewährt.

Machen Sie sich vorab Gedanken darüber, wann Sie schuldenfrei sein möchten und wählen Sie eine entsprechende, aber realistische Tilgungsrate. Eine zu Beginn hohe Tilgungsrate wirkt sich besonders stark auf die Höhe der Zinskosten aus und wir empfehlen, unbedingt vorhandenes Eigenkapital zu nutzen, um die Darlehenssumme so niedrig wie möglich zu halten. Bei einem hohen Anteil an Eigenkapital, erhalten Sie in der Regel von der Bank einen niedrigeren Zinssatz und müssen insgesamt weniger Zinsen zahlen.

Vereinbaren Sie eine lange Zinsbindungsfrist in Zeiten, in denen die Zinsen niedrig sind. Holen Sie bei einer Anschlussfinanzierung schon einige Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist neue Angebote ein, um unter Umständen auch ein Forward-Darlehen nutzen zu können.

Unser Tipp: Wenn Sie ein kleines finanzielles Polster bilden konnten – zum Beispiel durch eine Erbschaft – können Sie einen Teil davon für Sondertilgungen nutzen. Je nach Art der Immobilienfinanzierung und des Darlehensgebers sind solche Sondertilgungen bis zu einer bestimmten Höhe sogar kostenlos möglich.

Welche Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung gibt es?

Das klassische Annuitätendarlehen weist eine feste monatliche Rate auf, bietet Ihnen darüber hinaus jedoch vielfältige Optionen wie zum Beispiel einen Tilgungssatzwechsel, Sondertilgungen, Tilgungsaussatz und Zinsbindungsfristen von 5 bis 30 Jahren.

Eine weitere Kreditvariante ist das Volltilgerdarlehen, für das ein Zeitraum festgelegt wird, in dem es vollständig zurückgezahlt sein muss.

Immobiliendarlehen haben einen variablen Zinssatz, bei dem in der Regel alle drei oder sechs Monate eine Anpassung erfolgt.

Ein Forward-Darlehen kommt bei einer Anschlussfinanzierung in Frage und kann Ihnen bei einem aktuell niedrigen Zinssatz schon im Verlauf des ersten Darlehens vorab günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Unser Tipp: Wenn Sie nicht über das erforderliche Hintergrundwissen verfügen, sollten Sie sich von unseren Finanzierungsexperten ausführlich beraten lassen. Lassen Sie sich von Ihnen auch über Fördermöglichkeiten und mögliche Alternativen zur Immobilienfinanzierung informieren.

Kommt für mich eine Finanzierung überhaupt infrage?

Solange Sie volljährig sind, dürfen Sie einen Kredit für die Finanzierung von Wohneigentum beantragen. Ob Ihnen dieser gewährt wird, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel Ihrer Bonität und dem Beleihungswert der Immobilie.

Verfügen Sie ohnehin über eine hohe Kreditwürdigkeit und möchten zudem nur einen geringen Anteil des Objektwertes beleihen, erhält der Kreditgeber mehr Sicherheit, dass er das geliehene Geld bei einem Verkauf oder einer Versteigerung auch zurückerhält. Die Höhe der Raten bemisst sich anhand des Zinssatzes und der gewählten Tilgung. Sie können die Sollzinsbindung wählen und damit ebenfalls den Zinssatz beeinflussen.

Unser Tipp: Bringen Sie in den Immobilienkauf möglichst viel Eigenkapital ein, denn wenn Sie parallel auch noch über ein sicheres Einkommen in entsprechender Höhe verfügen, sind Sie ein begehrter Kunde bei Banken und Finanzinstituten und können sich günstige Konditionen sichern.

Welche Unterlagen muss ich mit dem Kreditantrag einreichen?

Um ein Immobiliendarlehen zu beantragen müssen Sie verschiedene persönliche Unterlagen und Unterlagen zur Immobilie vorlegen. Zu den persönlichen Unterlagen zählen:

  • Vollständig ausgefüllter und unterschriebener Kreditantrag
  • Bei Angestellten in der Regel die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate sowie die Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei Jahre
  • Bei Selbständigen Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen sowie Bilanzen und Gewinnermittlungen der letzten zwei Jahre
  • Bei Rentnern ein aktueller Rentenbescheid
  • Kontoauszüge, Vertragsunterlagen bei Bausparguthaben oder anderen Geldanlagen als Eigenkapitalnachweis

Vom Verkäufer beziehungsweise Architekten oder Bauträger bekommen Sie die Unterlagen zur Immobilie, die Sie mit dem Antrag ebenfalls einreichen müssen:

  • Bauzeichnungen
  • Wohnflächenberechnung
  • Baubeschreibung
  • Aktuelle Flurkarte bzw. Lageplan
  • Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft bei Eigentumswohnungen
  • Grundbuchauszug (nicht beglaubigt und nicht älter als drei Monate)
  • Aktuelle Fotos der Immobilie (Seitenansicht, Vorder- und Rückseite)
  • Kaufvertrag bzw. Entwurf des Kaufvertrages
  • Bei geplanten Eigenleistungen eine Auflistung derselben

Unser Tipp: Damit Ihr Kreditantrag nicht an den Formalitäten scheitert, weil zum Beispiel wichtige Unterlagen fehlen, sollten Sie einen unserer erfahrenen Spezialisten kontaktieren. Wir helfen Ihnen dabei, alles zusammenzustellen und finden die maßgeschneiderte Finanzierung für Sie.

Wie hoch sind die Zinsen, wenn ich einen Immobilienkredit aufnehme?

Die Faktoren, die den Zinssatz bei einer Immobilienfinanzierung beeinflussen, lassen sich in drei Kategorien einteilen.

Zu den kundenabhängigen Faktoren zählen hauptsächlich Ihr Beschäftigungsverhältnis und Ihre Bonität. Beamte, die ein Immobiliendarlehen beantragen, werden von der Bank anders bewertet als zum Beispiel Selbständige. Im Rahmen der Bonität werden die Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt sowie die Schufa-Daten geprüft. Darüber hinaus beeinflussen auch die Art der Immobilie und ihr Standort die Zinshöhe.

Die wesentlichen finanzierungsabhängigen Faktoren sind die Höhe des Darlehens, der Anteil des Eigenkapitals, die Zinsbindungsfrist sowie die anfängliche Tilgungshöhe. Hinsichtlich der Darlehenshöhe gibt es häufig spezifische Ober- und Untergrenzen, ab denen die Kreditgeber Zinsauf- und Zinsabschläge ansetzen – je nachdem, wie sie die Risiken und die Wirtschaftlichkeit für sich einschätzen. Wenn Sie einen hohen Eigenkapitalanteil aufbringen, werden Sie von den Banken mit niedrigeren Zinssätzen belohnt, bei einer langen Zinsbindungsfrist müssen Sie oft mit Zinsaufschlägen rechnen.

Darüber hinaus gibt es kapitalmarktabhängige Faktoren, die von Ihnen als Kreditnehmer meist gar nicht wahrgenommen werden, Ihr Immobiliendarlehen aber nichtdestotrotz beeinflussen. Die Zinsen bei Ihrer Finanzierung orientieren sich an den Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe. Häufig ist der Marktzins für Baufinanzierungen ca. 0,5 Prozent höher als die Rendite von zehnjährigen Pfandbriefen. Werden diese Pfandbriefe stark nachgefragt, sinken die Renditen und parallel der Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung, im umgekehrten Fall steigen die Zinsen und Renditen. Über einen Zeitraum von mehreren Jahren betrachtet, differiert der Zinssatz so um einige Prozentpunkte, weshalb Sie den richtigen Zeitpunkt für die Finanzierung einer Immobilie abpassen sollten.

Unser Tipp: Wenn Sie als Käufer oder Bauherr Ihre Immobilie selbst nutzen wollen, sollten Sie prüfen, ob nicht eines der sehr zinsgünstigen KfW-Darlehen für Sie in Frage kommt. Unsere Berater helfen Ihnen gern auch hierbei weiter.

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